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【远洋设计原创】“开放式小区”政策研读与设计解读

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发表于 2016-12-7 16:37:00 |只看该作者 |倒序浏览
作者:侯磊


近期,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到的“原则上不再新建封闭小区”引起了民众与业界的普遍热议,本文将从设计的专业视角就该政策进行解读。

-----1、政策研读-----

透过《意见》原文,事实上是要“优化街区路网结构”,也就是说主要目标是要解决城市交通问题,并非要硬生生的“拆掉小区围墙”,让所有小区全都赤裸裸的暴露在大街上。“窄马路,密路网”道出了这条意见的关键举措,加大道路路网密度,就是要把城市划分出更多尺度更小的街区,这样也意味着今后土地出让的规模和形式必然会发生变化。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》十六)优化街区路网结构。加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。
新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。
树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”,形成完整路网,提高道路通达性。科学、规范设置道路交通安全设施和交通管理设施,提高道路安全性。
到2020年,城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里,道路面积率达到15%。积极采用单行道路方式组织交通。加强自行车道和步行道系统建设,倡导绿色出行。合理配置停车设施,鼓励社会参与,放宽市场准入,逐步缓解停车难问题。

优化街区路网结构后,新建街区面积直接影响到今后土地出让形式及规模。
根据《城市道路交通规划设计规范》中对于城市各等级道路配比要求,结合《意见》中“8公里/平方公里”的路网密度要求,可计算出每平方公里至少包含1公里主干路、2公里次干路,以及5公里支路,同时也能够满足“道路面积率达到15%”的要求。

《城市道路交通规划设计规范  (GB 50220—95)》
“快速路:主干路:次干路:支路”配比应当达到1:2:3:8,若要实现“平均路网密度提高到8公里/平方公里”,可以简单列出如下公式:2X+3X+8X=8km,计算得出X=0.6km。由此可推导出:每平方公里包含:主干路约1km,次干路约2km,支路约5km。
《北京市城市总体规划(2004-2020)》
中心城道路红线规划宽度:快速路60~80米,主干路40~80米,次干路30~45米,支路20~30米。本着“窄马路,密路网”的原则 ,道路宽度均选取下限,计算后满足 “道路面积率达到15%”:( 1000*40+2000*30+5000*20 )/1000000=20% > 15%(道路宽度或会调整为更小)


-----2、新建街区面积(土地供应规模)推算-----

根据《意见》要求,推算出新建街区平均面积不大于5.3万㎡,由此推测:5万㎡或将成为单位土地供应面积限值(单地块建筑规模约为10万㎡)。
“城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里,道路面积率达到15%”明确量化了城市这块大蛋糕终究要被切分成多大的若干小块儿,经过简单的推理计算,不难得出如下结论,即加密路网后平均每个街区的占地面积基本控制在5.3万㎡以内。

由此推测,5万㎡或将成为单位土地供应面积的平均限值,按照容积率2.0计算,单地块可建设规模约为10万㎡建筑面积。
《城市道路交通规划设计规范 (GB 50220—95)》 市区线公共汽车与电车站点间距 500m~800m。

上述推导出的250m单位街区尺度刚好满足公交站间距的一半,验证了该尺度的城市功能合理性。根据“北京市国土资源局官网”发布的土地项目公告,2015年全年北京市共出让土地163块,宗地面积平均值为4.16万㎡,进一步验证了5万㎡土地出让规模的合理性,以及新政策的可行性。

-----3、宽松政策下的设计可能性-----

宽松政策下:《意见》十六条没出细则的情况下,通过前述路网密度和街区尺度的推算,仅需满足住宅街区单位面积不超5万㎡(建筑规模10万㎡以内),地块内仍可按照现有方式规划设计(0),或作出适当开放性调整(1、2、3)。既然已经得出了开放街区的单位尺度,那么在5万㎡的地块内如何进行小区规划设计成为开发商和设计师们关注的问题。

就此而言,可分为两种情况来研究,其一是在政策相对宽松的情况下,即仅需满足《意见》第十六条中规定的路网密度即可,小区无需全部开敞,换言之小区内无可穿行公共道路。如此一来,可以按照原有方式完成规划设计(如下图0所示),亦可在小区建筑布局不变的情况下进行适当的开放性调整(如下图1、2、3所示)。


-----4、严控政策下的设计可能性-----

严控政策下:新建住宅必须要实现开放式街区制小区规划,参考国外开放式街区,结合《意见》要求,推导出合理的住宅街区尺度。
另一种则是在政策相对严控的情况下,即必须实现“小区道路公共化”的“不封闭街区制小区”,也就是类似欧美的街区组团规划。

4.1《意见》所述街区制住宅的适用范围
通过对比欧美部分城市的规划情况,发现城市建成区与郊区的路网密度和布局有较大差异,本次《意见》的路网密度要求也是建立在“城市建成区”的前提下,因此我们需要论述的街区制住宅小区暂时排除低密社区。

4.2 城市建成区街区制住宅的适宜尺度

参考国外及香港已建成城市街区的规划尺度,一个街区组团的尺度基本集中在100m*100m上下,故可在前述5万㎡( 220m*220m )地块内增加两条公共道路,将街区一分为四,形成四个100m*100m的建筑组团,实现真正意义上的开放式街区制小区。
这样一来,严控政策可以推测理解为:土地出让规模平均值控制在单地块5万㎡以内,且地块内需要开发商代建可穿行的市政道路。
此街区尺度满足:GB50016-2014《建筑设计防火规范》7.1.1 街区内的道路应考虑消防车的通行,道路中心线间的距离不宜大于160m。

-----5、开放式街区制住宅小区的产品打造-----

参考国外开放式街区,结合国内住宅规范,利用商业与住宅围合形成组团。

5.1 建筑——组团式住宅
开放式街区制住宅小区的组团尺度确定为100m*100m后,小区的规划布局势必发生改变。借鉴国外街区的建筑规划,可将建筑以组团为单位围合排布,同时结合国内日照、防火等规范要求,住宅尽量沿组团南、北边界布置,东、西边界则利用商业进行围合。

5.2 空间——打造城市、街心、组团三级景观共享空间
开放式街区的规划方式,除了通过路网优化缓解城市交通压力以外,另一优点是实现了景观及活动空间的资源共享。按照尺度大小和服务半径,可将景观共享空间划分为城市、街心、组团三个层级,分别面向不同范围的人群服务。

5.3 街道——提供地面停车空间,盘活地块底层商业
公共的街道是重要的生活界面,人们在街道上购物、娱乐、运动,开放社区街道的商业空间更是交往、逗留的宜人场所。开放式街区的规划方式增加了街道的长度,为人们提供了更多的交往空间,为商业提供了更加有利的运营条件,也为城市提供了地面停车空间。


6、落地解决方案

街区式社区安全性及隐私性欠缺,可利用设计方式探讨落地解决方案。

6.1 私密性改善解决方案
组团式住宅沿街排布导致底层私密性较差,可以通过改变底层业态及调整相关设计等解决方案来改善。

6.2安全性改善解决方案
针对安全性欠缺的问题,在满足路网密度规定的前提下,可以通过小院围栏、组团绿篱、共用大堂等方式进行改善,同事后期运营可以考虑增加智能化安全保障系统。
本次“开放式小区”的设计解读是基于《意见》要求的一次方向性初探,至于具体落地应用还有待政策细则正式出台后的进一步探讨与研究。

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沙发
发表于 2016-12-7 18:40:33 |只看该作者
谢谢资料。很好不错的

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sun813331327  感谢楼主分享  详情 回复 发表于 2017-5-24 11:05

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教授
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三十而立 七天大胜
板凳
发表于 2016-12-8 07:33:31 |只看该作者
好资料谢谢分享

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地板
发表于 2016-12-8 08:55:59 |只看该作者
bucuo,谢谢,学习

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地下室
发表于 2016-12-8 11:25:34 |只看该作者
谢谢楼主分享

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发表于 2016-12-9 10:46:15 |只看该作者
谢谢楼主分享

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三十而立
7#
发表于 2016-12-14 08:54:14 |只看该作者
谢谢楼主分享

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8#
发表于 2016-12-14 21:14:06 |只看该作者
grsyhrtujytiyuuikyui

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一星工程师
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发表于 2016-12-15 07:28:34 |只看该作者
不知道开放式小区在中国什么时候能实现

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二星工程师
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土木男僧
10#
发表于 2016-12-16 15:58:37 |只看该作者

谢谢资料。很好不错的

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